Wat doen wij?
Wij helpen bedrijven, particulieren en overheden met ruimtelijke vraagstukken. Of het nu gaat om woningbouw, functiewijzigingen of vergunningstrajecten: wij begeleiden uw initiatief van idee tot vergunning en zorgen voor een soepel proces binnen de Omgevingswet.
Afhankelijk van de procedure stellen wij de benodigde documenten op, zoals:
- Ruimtelijke verkenning;
- Principeverzoek;
- BOPA-onderbouwing (afwijken omgevingsplan);
- Ondersteunend tekenwerk;
Wij hebben diepgaande kennis van ruimtelijke ordening en de Omgevingswet. Onze ervaring bij zowel de overheid als de private sector stelt ons in staat om complexe vraagstukken helder en praktisch te benaderen.
Benieuwd naar de mogelijkheden? Neem contact met ons op.
Diensten
Procesbegeleiding
& communicatie
BOPA-onderbouwing
Wat is een BOPA en wanneer heeft u deze nodig?
Wilt u een project realiseren dat niet binnen de regels van het Omgevingsplan (bestemmingsplan) past? In dat geval kan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) mogelijkheden bieden.
Met een BOPA kan de gemeente toestemming verlenen voor een initiatief dat afwijkt van het omgevingsplan. Daarbij beoordeelt zij onder meer of de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is en bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
Een BOPA-onderbouwing is een onderzoeksrapport waarin wordt toegelicht waarom uw project ruimtelijk aanvaardbaar kan zijn en welke gevolgen de ontwikkeling heeft voor de omgeving. Dit kan vereist zijn om af te wijken van een omgevingsplan.
Een BOPA-onderbouwing bevat relevante beleidskaders en onderzoeken die van toepassing zijn op de locatie. U kunt hierbij denken aan onderwerpen zoals archeologie, mobiliteit, milieu en andere relevante locatiegebonden aspecten. Ook archiefonderzoek kan onderdeel uitmaken van de voorbereiding.
bb-omgevingsadvies ondersteunt u tijdens het doorlopen van een BOPA-procedure: van verkenning tot het opstellen van een plan en het verzorgen van de benodigde onderbouwing en vergunningsaanvraag.
Heeft u een initiatief dat afwijkt van de regels van het omgevingsplan?
bb-omgevingsadvies denkt graag met u mee over de mogelijkheden en de vervolgstappen.
Principeverzoek
Wat is een principeverzoek en wanneer wordt dit ingezet?
Voordat u kosten en tijd investeert in formele procedures, kunt u met een principeverzoek bij de gemeente toetsen of uw plan kansrijk is. U vraagt de gemeente om een eerste beoordeling van uw initiatief, bijvoorbeeld voor woningbouw, functiewijziging of uitbreiding. Uw initiatief hoeft nog niet volledig uitgewerkt te zijn; de beoordeling richt zich op de hoofdlijnen.
Een principeverzoek geeft u vooraf inzicht in:
- De wenselijkheid van uw plan;
- De haalbaarheid van uw plan;
- Mogelijke aandachtspunten.
Wij begeleiden uw principeverzoek op de volgende aspecten:
- Het analyseren van uw plan: wij onderzoeken wat uw initiatief betekent voor de omgeving en toetsen het aan beleid, bestemmingsplan en regelgeving.
- Het opstellen van een onderbouwing: wij zorgen voor een duidelijke en overtuigende motivatie, zodat de gemeente de meerwaarde van uw principeverzoek begrijpt.
- Het contact met de gemeente: wij dienen het principeverzoek in en onderhouden het contact met de gemeente om de haalbaarheid te bespreken en te verduidelijken.
De gemeente geeft hierbij feedback over de kans van slagen van uw initiatief. Door deze input te verwerken in een definitief plan, vergroot u de kans op een succesvolle vergunningaanvraag.
Omgevingsvergunning
Welke omgevingsvergunning heeft u nodig?
Wilt u bouwen, verbouwen of slopen? Afhankelijk van uw plannen heeft u mogelijk een omgevingsvergunning nodig. De adviseurs van bb-omgevingsadvies begeleiden u bij het bepalen van de juiste procedure en het aanvragen van de vergunning.
Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 hebben gemeenten een omgevingsplan in plaats van een bestemmingsplan. Alle ruimtelijke activiteiten, zoals bijvoorbeeld bouwen of functiewijzigingen, moeten voldoen aan de regels uit het omgevingsplan. Past uw initiatief niet binnen deze regels? Dan zijn er verschillende mogelijkheden om uw initiatief mogelijk toch te realiseren.
Afhankelijk van hoe uw plan zich verhoudt tot deze regels, zijn er drie mogelijke routes: een binnenplanse afwijking (OPA), een buitenplanse afwijking (BOPA) of een omgevingsplanwijziging. Of het nu gaat om een kleine aanpassing, een grotere afwijking of een structurele wijziging; elk traject vereist een specifieke aanpak en een goede onderbouwing.
Binnenplanse afwijking (OPA)
Ook wanneer uw plannen binnen de regels van het omgevingsplan passen, kan een omgevingsvergunning nodig zijn.
Dit geldt voor binnenplanse omgevingsplanactiviteiten (OPA), zoals het kappen van een boom of het aanleggen van een oprit. De gemeente bepaalt voor welke activiteiten een vergunning vereist is.
Een OPA-procedure is doorgaans relatief eenvoudig, verloopt vaak sneller en vraagt meestal om een minder uitgebreide onderbouwing dan een BOPA.
Buitenplanse afwijking (BOPA)
Wanneer uw initiatief niet past binnen de regels van het omgevingsplan, kan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) uitkomst bieden. Hiervoor is een omgevingsvergunning nodig.
Dit speelt bijvoorbeeld wanneer u een bestaand kantoorgebouw wilt transformeren tot woningen of een bedrijfswoning wilt omzetten naar een reguliere woning.
In vergelijking met een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA) vraagt een BOPA doorgaans om een uitgebreidere beoordeling. Hierbij moet met een ruimtelijke onderbouwing inzichtelijk worden gemaakt of uw initiatief aanvaardbaar en haalbaar is op de beoogde locatie.
Met onze kennis van ruimtelijke procedures helpen wij u de benodigde informatie in kaart te brengen en uw aanvraag zorgvuldig voor te bereiden.
Omgevingsplanwijziging
Wanneer uw initiatief een structurele, ingrijpende wijziging van het omgevingsplan vereist, bijvoorbeeld een verandering van de bestemming van een gebied, kan een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk zijn.
Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer landbouwgrond wordt ontwikkeld tot woongebied of bedrijventerrein.
Een wijziging van het omgevingsplan is een complex proces dat meestal een langdurige procedure vereist.
Ruimtelijke verkenning
Een ruimtelijke verkenning is een eerste beoordeling van uw initiatief, waarbij wij toetsen of het plan past binnen het geldende omgevingsplan en de relevante beleidsstukken.
Deze beoordeling is bedoeld om inzicht te krijgen in de ruimtelijke mogelijkheden en eventuele aandachtspunten van uw initiatief.
Op basis van de ruimtelijke verkenning wordt duidelijk welke procedure gevolgd moet worden om uw initiatief mogelijk te maken en welke vervolgstappen daarvoor nodig zijn.
Procesbegeleiding & communicatie
Heeft u een initiatief in gedachten maar heeft u geen ervaring met het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning? Wij helpen u graag met de begeleiding van dit proces. Hierbij kunt u denken aan het voorbereiden van de vergunningaanvraag en de benodigde onderzoeken.
Ondersteunend tekenwerk
Naast ruimtelijk onderzoek en communicatie zijn wij ook gespecialiseerd in het maken van ondersteunend tekenwerk. Deze tekeningen zijn vaak vereist bij de aanvraag van een omgevingsvergunning of kadastrale wijziging.
Wij maken gebruik van een professioneel CAD-programma om gebouwen en gebieden nauwkeurig in kaart te brengen. Naast plattegronden, aanzichten en doorsneden behoren ook zonnestudies en 3D-visualisaties tot de mogelijkheden.
